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日本樓的投資價值 日本樓的投資價值

[達人專欄] Suki Tsang

2012年尾開始,日本實行量化寬鬆政策,以刺激「失落20年」的經濟。大量「印銀錢」,吸引大批旅客前往日本消費,香港遊日如打了6折,而筆者酷愛日本,當然不會錯過這在日消費的大好機會。但筆者在這次量化寬鬆的期間,花得最多錢並不在於飲食購物,而是買樓。日圓兌港元由0.095直跌到今天0.0624,即跌了34%左右。筆者是在2014年初才進場買日本樓的,那時候匯率是0.075,即匯率相對現在跌了17%,但筆者的房子卻升值了42%左右。在歷史上,匯率下跌總比資產升值為慢,原因是印錢是為了刺激經濟,所以刺激不來時真的不如不印。歷史總是不斷的重覆,想在匯率最低點時進場,總會得一場空,因為日本樓現在的升幅,就像香港當年房價直衝上去的時期一樣,像一隻蠻牛,誰都想不到會有這樣驚人的速度。每人都想在日圓匯率最低點時進場買樓,但其實即便有人僥倖掌握到日圓匯率最低點,誰能擔保好房能放著等您來買? 事實是一早被搶光了。日本樓近年的升幅基於好地點的房子越買越缺,大財團有大財團一棟棟買,小戶有小戶一間間買,買了十間以上的客戶比比皆是。香港等各地都已經熱買了一年半的時間,哪有這麼多中古屋放出來賣? 供應越來越少,需求越多越多,放售價自然就變得越來越高了。

面對現在的負利率,中國人還是以磚頭投資為最愛,無其他原因,只因夠安全感,而且升值與收息功能兼備。香港,中國,澳洲,英國,台灣,美國,德國樓也一直在筆者的研究範疇之內,可是以利好消息來說,真的沒有比日本更加多的地點了。2020東京奧運,計劃開賭,樓價谷底反彈,量化寬鬆政策……日本樓價,怎能不升?

到日本買樓,資金安全嗎? 到日本買樓,資金安全嗎?

達人專欄 – Suki Tsang

越洋買房,一般人最擔心的就是資金安全性的問題。萬一款項匯到日本,然後不動產公司倒閉了,拿著客戶的錢跑掉了,可以甚樣處理呢?

日本其實設有不動產保證協會,以保障在日購房的安全性,這制度令買家買得更放心,加上一絲不苟的房屋審查制度,其實日本買房的安全性比很多國家都好。不動產保證協會乃是日本保障買房消費者的組織,成立於1973年,多年來一直致力保障消費者權益。如遇到在交易途中,不動產公司不幸倒閉等事宜,可以向不動產保證協會提出索償。

持牌的日本的不動產都有加入不動產保證協會,而加入協會需要押金,如遇不動產公司倒閉而房子不能正常交易,可以去不動產保證協會申告,把所交納的費用拿回。如在決算時,買主把錢先給了賣主,而賣主不承認的話,同樣可以到協會申告,這協會會負責幫助買主拿回所繳納的金額。

不動產保證協會本館地址:東京都千代田區紀尾井町3-30(全日會館4F)
不動產保證協會網址:http://www.fudousanhosho.or.jp/

如不幸遇到買賣糾紛,客戶可請香港仲介公司協助追討賠償。

Suki 精通日文,酷愛日本文化,自己也在東京買了幾套房子,逐成立了JP Realty,跟大家客觀地分享投資日本房地產的經驗和心得。

公司網頁: www.jp-realty.com/
Facebook: www.facebook.com/jprealtyhk

在日本買房自住,有什麼考慮因素? 在日本買房自住,有什麼考慮因素?

達人專欄 – Suki Tsang

在香港,哈日族的數目是認真不少。偶爾都會遇到在日買房自住的客戶,或是即將退休的,或是兒女將到日留學的。對於買房自住的客戶,操作的方法其實有很多。其一是,簡簡單單的自己一直居住,不考慮房子的放租和放售能力,這種沒有特別好說的。其二是,依據自己想住的區域,查一下同區的租客需求,以免買到一些之後不好招租的房子。有時候人是貪新鮮的,比喻住個兩三年就不想住京都,想住住北海道的也會有,那麼將來房子的放租力和放賣力就變得很重要。其三是,如果發現了自己想居住的跟日本人想居住的房子類型或地點有差,可以買一間日本喜歡租的房子,將收回來的租金去補貼自己在日租房的花費,保持個人流動性,也不失為一個好方法。買房自住的話,管理費,修繕金和固都稅可以自己去繳納,亦可以找代管公司代為繳交。其實在日本置業,真的非常簡單方便,無論是自住或投資,日本的仲介制度亦非常完善,業主只需要付錢,其他的仲介公司總能為您一條龍辦妥。

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達人告訴你什麼是日本房子地權 達人告訴你什麼是日本房子地權

達人專欄:Suki Tsang

日本房子地權,大致可分為所有權和借地權兩種,其實在所有權和借地權之間,還有一種叫一部借地權的。

1) 土地所有權:顧名思義,房產擁有者能土地私有,建築物下土地屬於私人財產,受到國家法律保護。同一建築物的擁有者可能很多,例如您不是買一棟物件,而是買其中一間房的話,地權就是按戶數分割了。日本的地權是永久的,好處不言之喻,購買的房子可以代代相傳,完全沒有問題!相較香港沒有土地權,而使用權亦分有75年、99年及999年三種, 形成不確定性。日本有地權,要比香港借地權清晰多了。難得有所有權,而且所有權房子數量也非常多,所以我個人覺得,在日本沒有必要去關注借地權房子了。

2) 土地借地權:如果在日買有借地權房子,第一是每個月需要繳交借地料(借地費),而土地租約一般是幾年更新一次。雖然年期短,但一般會續期的,並不會到期就把您的房子拆掉。但如果這幾年間,土地升值了,借地費用當然也會提高,到時候您真不知道應該希望地價升或者地價跌了。借地權房子回報特別高,即是房價特別低,所以我也有見過經仲介說服底下把借地房子買下來的客戶,但我公司和我本人都是不建議的,也不曾幫客戶進行過借地權房子買賣。

3) 土地一部借地權:房子基本上是所有權的,但建築期間,有借了旁邊一小塊地,那就是一部借地權。那麼會出現什麼樣的狀況呢? 比喻說就是101室顯示所有權的時候,108室會是借地權。其實都沒關係,只要您自己那間房子是所有權就對了。

在日本,買屋連永久地權,資產得以維護,多好!

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日本收租 – 現金流穩定嗎? 日本收租 – 現金流穩定嗎?

達人專欄 – Suki Tsang

隨著中原城市指數直逼144點,香港的樓價和租金加幅也十分嚴峻。其實在香港以外的地方,很少有樓價與租金都無枉管地攀升的情況。

隨著日本的房價越來越高,日本人都越能接受加租。倘若業主要求加租,需要在更新契約時提出(通常兩年一次)。但業主要求加租這事情,在日本還是比較少見,更多的是10年都沒有加過租金。在日本加租需要合理的理由,像香港隨便亂加的情況,在日本幾乎是沒有。

日本人還是一個比較考慮別人處境的民族,教育是盡量不要為別人帶來麻煩。在日本要加租,是需要雙方協議的。如果加租的原因是,本來租金就比旁邊的低很多,或者大樓要加管修費了,讓租客幫忙負擔一點共益費,那就算比較合情合理。租客權利在日本還是蠻大的,若然業主強行加租,不排除會惹上官非,所以如果買家對租金要求高,還是選定本身租金回報您覺得已經夠高的屋子來買,會比較恰當。例如最近有些投資者就會鎖定投資都心好地點的物業,用以做民宿,以拉高租金回報率。

但千萬別想像在日本您的租金可以加很多,那是不太可能。不太加到租的民族,也不太會叫減租,那是相對的,平等的。日本收租租金穩定性很好,一個穩定的現金流,在經濟好經濟差的情況都一樣,也不失為一個優勢。

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王維基:讀書存摺值得一讚 王維基:讀書存摺值得一讚

撰文 : 王維基
日本人的創意真的值得一讚。日本公立圖書館為了鼓勵市民多閱讀,推出「讀書存摺」。存摺仿照銀行晶片存摺的製作,存摺中列明借書名單、日期,還能刷出書本的金額,將「知識就是財富」的說法形象化。 Read More

[港區] ストーク南麻布 [港區] ストーク南麻布

物件名稱: ストーク南麻布
表面回報率: 6.4%
價格: 1680.0萬円
租金收入: 90000円
地點: 東京都
管理費: 12100円
區份: 港區
修缮積立金: 800円
住址: 南麻布1丁目15-6
坪米數: 25.06平方米
建築年份: 1989
陽台: 3.57平方米
所在樓層/ 總樓層: 4樓 / 4層
鐵路距離: 東京メトロ南北線 麻布十番站 徒步8分
總戶數:16戸
建物構造: RC
地權: 所有權
物件狀態: 出租中

[武藏野市] メゾン・ド・エムロード [武藏野市] メゾン・ド・エムロード

物件名稱: メゾン・ド・エムロード
表面回報率: 8.8%
價格: 795.0萬円
租金收入: 58000円
地點: 東京都
管理費: 5000円
區份: 武藏野市
修缮積立金: 3020円
住址: 新井2丁目41-9
坪米數: 13.75平方米
建築年份: 1985
陽台: 0.0平方米
所在樓層/ 總樓層: 3樓 / 5層
鐵路距離: JR 中央線 中野站 徒步10分
總戶數:57戸
建物構造: RC
地權: 所有權
物件狀態: 出租中

[練馬區] 日神パレス上板橋 [練馬區] 日神パレス上板橋

物件名稱: 日神パレス上板橋
表面回報率: 8.4%
價格: 670.0萬円
租金收入: 47000円
地點: 東京都
管理費: 8700円
區份: 練馬區
修缮積立金: 2610円
住址: 錦2丁目10-16
坪米數: 18.72平方米
建築年份: 1988
陽台: 3.24平方米
所在樓層/ 總樓層: 1樓 / 4層
鐵路距離: 東武東上線 上板橋站 徒步13分
總戶數:30戸
建物構造: RC
地權: 所有權
物件狀態: 出租中

[新宿區] 日興パレセゾン新宿 [新宿區] 日興パレセゾン新宿

物件名稱: 日興パレセゾン新宿
表面回報率: 7.0%
價格: 1200.0萬円
租金收入: 70000円
地點: 東京都
管理費: 10470円
區份: 新宿區
修缮積立金: 0円
住址: 北新宿1丁目13-15
坪米數: 15.0平方米
建築年份: 1984
陽台: 3.0平方米
所在樓層/ 總樓層: 1樓 / 3層
鐵路距離: JR 總武線 大久保站 徒步4分
總戶數:39戸
建物構造: RC
地權: 所有權
物件狀態: 出租中

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